雪球0502 2025年4月地产周期分析

2025年地产周期与宏观环境
在2025年4月的地产周期分析中，关税风波对地产影响导致小阳春行情中断，但长期仍基于经济持续增长和货币供应稳定的宏观假设。当前焦点转向供需动态平衡，尤其新房市场萎缩趋势分析显示，二手房市场正成为房价预期传导机制的核心环节。
二手房库存与置换链条
通过定量分析，2024年底城镇住宅总量约377.4亿平方米，但二手房库存定量分析揭示矛盾：尽管城镇人口增长支撑老破桥置换改善房链条，但二手房挂牌量远超新增需求，引发价格竞争。新规房入市进一步挤压次新房市场，但低总价老破桥仍可通过降价达成交易。
拆迁更新与供需矛盾
住宅拆迁更新速度不足成为关键制约因素。理论上年均需拆除5.36亿平方米，但实际棚改规模限制政策下，2025年六大区域计划拆迁仅1.5亿平方米。拆迁效率低下导致库存消化周期拉长，叠加新房供应，可居住面积持续增加，加剧房价下行压力。
政策底与市场分化
尽管政策底和新房市场底已现，但二手房库存结构性分化明显。一线核心区豪宅价格稳定与老破小价格下行并存，而房屋寿命到期存量积累或推动未来拆迁规模回升至3-4亿平方米。当前关税风波对地产影响及经济复苏节奏，使二手房市场底仍存不确定性，需持续观察库存去化与经济指标变化。