存钱狂魔，贷款废柴？40年房贷能救楼市吗？

当前全国居民集体进入紧缩状态。今年前7个月，前七月居民新增存款达6.95万亿，存款分配分化明显，新增存款主要集中在头部家庭，底部家庭新增存款可忽略，部分为净减少；同时住户贷款净减少8271亿，居民去杠杆已连续8个季度下降，是2000年以来持续时间最长的降杠杆周期。存量房贷提前偿还潮未停止，上半年个人住房贷款余额同比下降，六大行上半年房贷余额合计缩减，在房贷利率与存款利率倒挂的背景下，提前还贷成为居民最优选择。
居民缩支直接影响消费表现。今年前7个月社会消费品零售总额同比仅增长1.2%，限额以上单位消费品零售额同比下降，可选消费集体萎缩，汽车、装修、家电、家具等与成家立业绑定的品类销售额集体下滑，对应婚育需求链条的整体收缩，收入增速跑赢消费增速，居民增收不增支，倾向于储蓄而非消费投资。
为激活楼市，推出延长房贷还款期限至40年的政策，该政策可降低月度月供压力，减轻刚需购房负担，但总利息会大幅增加，还款期限将延伸至退休后。政策出台的核心目的是降低购房门槛，拉动商品房销售，打破当前新房卖不动、土地流拍、地方财政紧张的死循环，本质是用时间换空间，透支未来购买力激活当前市场。新政同时落实现房销售要求，提高预售门槛、锁定预售资金、延后贷款发放，终结了行业高周转模式，会加快行业出清，房地产新政发布后资本市场并未给出正面反馈。
当前个人房贷余额已连续13个季度收缩，居民降债趋势明确，即便政策放松，居民也不再大规模加杠杆购房，新建商品房销量下滑，新开工面积大幅下降，行业趋势已发生改变，地方难以回到过去靠土地财政拉动增长的模式。未来楼市将呈现K型分化，整体仍有下调空间。当前问题的核心是居民资产负债表衰退，居民整体陷入财务恐慌，缩支存钱还债，40年房贷无法改变居民预期，救不了楼市，提振经济需要明确的收入预期、完善的社保与公平的分配。