【2025精讲课】第04节课12建设工程物权制度（3）

担保合同效力与责任划分
担保合同具有从属性，主合同无效则担保合同无效，但法律允许特别约定独立性（如工资支付保函）。担保合同无效时，债权人、债务人、担保人需按过错分担损失。例如公办学校违规担保，三方均有过错则按比例担责。
抵押权设立与实现规则
不动产抵押权需登记设立，动产抵押权自合同生效设立但未登记不得对抗善意第三人。抵押财产应为可流通物，禁止抵押土地所有权、公益设施等。抵押权实现时，房地一体原则要求土地与地上物一并处分，新增建筑（如后建工程）虽非抵押财产但需一并拍卖，仅抵押部分优先受偿。同一财产重复抵押时，登记优先于未登记，均登记的按顺序清偿。
质权类型与设立条件
质权分为动产质押与权利质押。动产质押需转移占有，未交付则不生效；权利质押需交付凭证（如汇票、存单）或登记（如应收账款、知识产权）。禁止质押不可流通物或人身性权利（如署名权）。同一财产既有抵押又有质押时，按登记与交付顺序清偿；存在留置权时，留置权人优先受偿。
留置权适用规则与限制
留置权仅适用于动产，需与债权属同一法律关系（欠A扣A），但企业间可例外。留置权人应妥善保管留置物，保管不善需赔偿。实现留置权需至少给予60天履行期，期满方可处置。留置权优先于抵押权和质权，如修理厂扣车后车辆拍卖，修理费优先受偿。
占有性质与保护机制
占有属于准物权，分自主占有（业主房产）、他主占有（租客使用）、有权占有（购票座位）及无权占有（霸座行为）。占有保护请求需在侵占后1年内提出，超期仅能主张赔偿。施工企业对工地占有属他主占有，受占有保护规则约束，可要求排除妨害，但无权主张物权性返还。