【2025精讲课】第03节课12建设工程物权制度（2） 00_00_02-00_33_02

所有权的权能与限制
所有权包含占有、使用、收益和处分四项权能，是物权中最完整的权利，但受公共利益限制。例如，政府可依法征收或征用私人财产并给予补偿。房屋出租时，占有权可分离给他人，但处分权始终是所有权核心。
用益物权与担保物权的分类
用益物权包括建设用地使用权、宅基地使用权等，涉及对他人物的使用；担保物权分为抵押权、质权和留置权。抵押权与质权区别在于标的物是否转移占有（如塔吊抵押不转移，质权转移），留置权则是法定扣留权（如修理厂扣车）。
建设用地使用权设立与流转
建设用地使用权通过出让或划拨设立，需登记生效，可在地表、地上、地下分层设立。流转需遵循“房地一体”原则，不得超剩余期限。住宅用地到期自动续期，其他用地需归还国家。
土地承包经营权与宅基地使用权
土地承包经营权自合同生效设立，耕地承包期30年，可依法转让或互换。宅基地使用权属集体所有，灭失后需重新分配。两者均需保障农民生存权益，限制自由交易。
居住权的设立条件与限制
居住权通过书面合同或遗嘱设立，需登记生效，仅限住宅使用。权利人身属性强，不可转让或继承，一般无偿设立，期限届满或居住人死亡时消灭。
地役权的合同特征与效力
地役权通过合同约定设立（如借用停车场），合同生效即成立，可登记但非强制。权利依附于需役地，随土地转让转移。区别于租赁权，地役权不转移标的物占有。
担保物权的法定类型与实务应用
抵押权（标的物不转移）、质权（转移占有）和留置权（法定扣留）构成担保物权。留置权遵循“欠A扣A”原则，质权需双方协商（欠A扣B），如以手表质押担保修理费。