北上深全都放松了限购！效果如何？房价见底了吗？

近期北上深三地相继实施新一轮限购政策放松，核心措施包括对本地户籍家庭和非户籍家庭放开非核心区域购房套数限制。贝壳研究院数据显示，新政后深圳二手房签约量较前两月周末均值增长33%-60%，北京、上海新房及二手房成交量也出现12%-51%的环比增长，印证楼市新政短期效果分析中常见的购房需求短期释放现象。
从房地产估值逻辑解析来看，当前北上深租售比指标仍低于2%，显著低于房贷利率，反映出房地产租售比指标评估仍处于不合理区间。参照国际房地产历史周期案例，只有当租售比超过房贷利率时，房价才可能止跌回升。目前房租下行趋势与居民杠杆率提升趋势的停滞，形成戴维斯双杀效应，进一步抑制购房需求。
政策放松效果持续性方面，专家预测北上深房价下跌预测显示，需通过房价再降20%或央行降息50个基点，才能使租售比与利率达到均衡。考虑到居民杠杆率已达70%且高薪行业受限，房价下跌或成为长期趋势。尽管新房销售可能阶段性回暖，但二手房市场尤其是老旧房产或面临永久性价值损失。
从投资策略角度，建议关注租售比和利率变化的动态平衡，而非依赖短期政策刺激。房地产历史周期案例表明，房价见底后回升通常需要10年周期，且涨幅将集中于新房市场。当前市场需警惕急跌风险，理性评估房地产估值逻辑与长期经济基本面的关联性。